쿠심이의 부동산

250119 부천 임장 (with 소나무우유)

쿠심이 — Tue, 25 Feb 2025 23:27:14 +0900

#붇소유크루 #1기 첫 부천 임장기!

소유님과 함께하는 첫 임장 스타트~

부천시 지역분석

https://blog.naver.com/qoosim/223730182083

임장 루트 (소유님 감사합니다!!!!)

마을 이름 및 평형 정리 (북부천)

마을 이름 및 평형 정리 (남부천)

신중동역 3번 출구

3번출구 앞에는 대형 오피스텔 단지가 있다. 나오자마자 으리으리한 오피스텔이 반겨주니 느낌이 좀 새롭다.

저 멀리 보이는 아파트는 래미안 부천 중동아파트. 역과의 거리는 조금 있는 편이지만 가격대는 8억 후반대로 형성돼있다.

신중동역 3번 출구를 건너면 롯데백화점이 있다. 상권+백화점까지 갈 수 있는 오피스텔..엄청 비쌀거같군요?

꿈마을

조용하고 연령대가 높다고 했다. 살짝 빌라촌도 껴있어서 상권 이용은 어려운 편이다.

신중동역에서 넘어올때 고가도로가 있다.

그래서 고가도로와 가까운 단지는 소음 있을수 있다. 다만, 주방,뒷베란다쪽이 고가도로라 문을 열어두지 않으면 거슬리지 않는정도라고 한다.

구축아파트이다보니 둥근 샷시로 돼있었는데 요즘은 이제 반듯하게 수직으로 잘라서 진행한다고 한다.

주차 공간은 주말 오후 치고는 많이 부족해 보이지 않았다.

꿈마을 앞쪽으로는 작은 상가가 존재한다. 부동산과 편의점, 그리고 소규모 학원이 들어서있다.

샷시 여부 체크의 중요성

구축 아파트의 경우 샷시 여부에 따라 실거주 or 세를 주는 집인지 알 수 있다고 한다.

구축임에도 불구하고 샷시가 많이 안돼있는 단지라면 실거주보다 전세 수요가 더 많은 아파트일 가능성을 열어둘 수도 있겠다.

꿈마을 옆 심원초등학교 잠시 구경

연화마을

쌍용아파트

지하주차장이 없다.

그 흔한 입구 자동문이 안돼있었다..!

대원아파트

벌막공원이 탁트여있어서 공원과 가까운 동은 공원뷰가 가능하다. (근데 나무들이 엄청 키가 커서 고층이 아닌 이상 뷰를 좀 가릴 것 같다.)

공원뷰인걸 따져도 연화마을 다른 단지들과 가격대가 비슷하다. 연령대는 아주 높았다.

연화마을의 경우 고가도로가 있어 심리적으로 막힌 느낌이 강했다.

꿈마을 연화마을 모두 대부분의 향은 남향이었다.

신중동역 근처 상권 분석

신도시다보니 역 근처에 ㄱ자모양으로 상권이 형성돼있었다.

실제로 확인해보니 신중동역 근처는 음식점 / 뒷쪽으로는 한블럭 차이로 학원가와 유흥가가 공존하고 있어서 신기한 풍경을 볼 수 있었다.

미리내마을

미리내마을은 상권 바로 옆에 위치하고 있다.

공원도 함께 있어서 아이들 소리도 많이 들리고 자연과 공존할 수 있는 단지라는 생각이 들었다.

마을내 산책로가 잘 조성돼있고, 초품아 프리미엄도 갖고있는 마을이다.

초등학교 등원 시 산책길 따라 안전하게 보낼 수 있다는 장점이 존재하는 단지.

초품아 프리미엄이 있는 미리내마을

번외) 미리내마을 내 그린타운은 대형평수라 옛날에 부자 많이 살았다고 한다.

지금도 주차장에 법인차가 엄청나게 많았다. 최근에는 포도마을로 많이 이사를 갔다고 한다.

부천중앙공원

미리내마을 산책길을 따라 나오면 부천 중앙공원으로 이어진다. 아파트 단지 속 녹지지대라 아이들도 꽤 많고 강아지도 많다.

센파푸/힐스테이트 중동

부천중앙공원 위로 센트럴 파크 푸르지오와 힐스테이트 중동 아파트가 있다.

공원이 가까워서 더욱 살기 좋을 것 같단 생각이 들었다.

센파푸 힐스테이트중동 모두 분양가는 7억원. 이때도 분양가가 비싸다는 얘기가 있었지만 현재는 12억대로 형성돼있다. 역시 매수는 타이밍.

부천은 신축 아파트가 거의 없는 상황이라 희소성이 아주 높은 편이다.

부천 중앙공원 뒤로 보이는 순천향대학교 병원도 한컷

으리으리데스네

부천시청역 상권 분석

신중동역의 상권보다 훨씬 깔끔하고, 최신 프랜차이즈들이 많이 입점해있다.

역 앞으로 현대백화점, 이마트가 자리잡고 있었다.

손품 시 상권 갯수는 신중동역이 2배정도 많았으나, 상권의 퀄리티는 부천시청역 압승.

상권 갯수에 연연하기보다는 로드뷰와 실제 눈으로 보고 느끼는 것이 얼마나 중요한지 깨달았다.

반대편에서 바라본 현대백화점과 이마트 쌍두마차

상권의 중심에는 생마차가 있다

부천 내 가격 형성 순서는 포도-미리내-꿈-무지개-연화마을 순으로 형성된다고 한다.

포도마을과 미리내마을 비교하면 좋다고 하셨는데, 크루원들 모두 포도마을에 만장일치 했다!

부천의 학군/학원가의 경우 상동역 근처 상동택지지구를 눈여겨 보는것이 좋다.

금강마을

평수가 전체적으로 작다. 초품아 프리미엄 존재.

은하마을

소형평수부터 큰평수까지 다양하게 존재하고있다.

역에서 가까울수록 비싼단지인데 큰 평수가 역과 가깝고 소형평수는 역과 거리가 살짝 있다.

여기도 단지 내에 초등학교가 존재한다.

현재 1기 신도시 선도지구로 지정돼서 호재가 있지만, 평수가 다양한 편이라 순조롭게 이뤄질지는 미지수인 것 같다. (분담금 이슈)

실제로 보니 큰평수 단지와 작은평수 단지의 도색도 달라서 살짝 놀랐다.

부천 임장 후기

1. 단지별 평수,최근 매매/전세거래가격은 무조건 파악하고 임장을 가자. 첫 임장인 만큼 모르는 것도, 부족한 것도 많았다.

2. 1기 신도시의 특징을 제대로 알 수 있었다.

대부분 평지. 오르막이 없음.
역 주변으로 상권가 구성
큰 공원과 병원, 그리고 백화점
대단지 형성 및 마을로 명칭을 부름

3. 소형 아파트 갭투자가 가능한 지역인 것 같다. 교통과 상권이 좋아서 북부천의 경우 1인가구, 신혼부부와 고령층의 수요가 꾸준히 있을거라 느껴졌다.

4. 나의 최애 아파트는 포도마을..!!!!

250125 안양 평촌 임장

쿠심이 — Tue, 25 Feb 2025 07:04:37 +0900

#붇소유크루 #6기 조별로 처음 하는 임장 지역은 안양 평촌으로 선정!

임장루트

평촌 중앙공원을 기준으로 한바퀴 돌고 오는 루트. 이날은 평지라 걷기도 편했고 날씨도 좋아서 북평촌도 슬쩍 둘러보고 왔다.

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평촌 기본정보

단지별 평형 추이 (초록색 소형, 노란색 중형, 빨간색 대형평수)

마을 구분

단지별 평형정보 및 중학교 배정 (남평촌)

초록색 범계중 / 보라색 귀인중 / 노라색 평촌중

단지별 평형정보 (북평촌)

리모델링 단지 정리

평촌역 입구

근처에 광장을 끼고 역을 만든 느낌이라 나오자마자 넓직하다. 옆 앞에 상권이 조성돼있어 근처에 상점도 많고 앞으로 조금만 걸어나오면 상점가 시작됩니다.

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평촌역 상권

지극히 성인들을 위한 상권이다. 유흥가 비슷하게 마사지샵과 나이트도 존재. 저녁에는 꽤나 북적거릴것으로 예상된다.

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평촌역 상권을 지나오면 한림대학교 성심병원이 바로 있는 구조

초원마을

세경/부영

역과 가까움에도 불구하고 샷시 안된 집들이 많고 대부분 소형평수. 단지가 정리된 느낌이 없다.

초원마을도 산책길이 잘 조성돼있어 단지/초등학교 이동이 용이하다

대원 / LG / 한양

중형평수고 대부분의 동이 남향으로 조성되어있어 해가 정말 잘들어왔다.

다만 주차는 많이 어려운 느낌.ㅠㅠ 공터를 주차장으로 활용하는 단지도 많았다.

꿈마을

단지 내 산책로 조성으로 이동이 편하고 안전하다. 꿈마을 공원 내 놀이터가 잘돼있어서 아이들이 놀기도 좋아보인다.

귀인중학교를 배정받을 수 있는 귀인초

다만 큰 도로 (안양 농수산물시장)와 인접한 한신, 건영, 현대 아파트의 일부 동은 소음때문에 선호도가 살짝 떨어질 수 있다는 생각이 든다.

아마 해당 아파트들은 동별 가격 차이가 살짝 있을 것으로 예상됨.

어느 단지를 가든 차는 많다..

하.지.만. 동탄 인덕원선 수혜 단지

꿈마을 중 건영 3, 5단지 / 인덕원센트럴자이의 경우 동탄 인덕원선 호계역 개통 시 수혜단지가 된다.

평촌 지하차도를 중심으로 안양시에서 의왕시로 넘어간다.

샘마을 이동구간

큰 신호등과 고가도로를 건너야해서 동떨어진 느낌이 강하다

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샘마을 이동까지 약간의 언덕도 존재

샘마을

단지가 엄청 조용하다. 상권도 없다. 고가도로와 큰 횡단보도를 건너가야하기 때문에 나같은 사람은 심심사 각이다.

조용한걸 좋아하는 사람은 선호할 수 있는 마을이 될수도?

딸이 있다면 학군때문에 귀인여중을 보내기 위해 여기서 살 것으로 예상.

샘마을 옆 평촌 센텀 퍼스트. 확실히 신축은 신축이다.

평촌 학원가

12시쯤 이곳에 도착했는데 횡단보도를 건널 때마다 아이들이 쏟아져나왔다.

부천 임장과 비교했을때 "아이들이 적다" 라는 얘기를 많이했는데 다 여기있었구나..

귀인마을 현대홈타운

현대홈타운은 1단지 평촌중, 2단지 귀인중에 간다.

평촌 학원가와 가장 가까워서 좋을거라는 손품때의 느낌과는 달리 단지가 너무 복잡했다.

동마다 향도 여러가지고 다른 단지들은 대부분 남향으로 쭉 서있는것에 비교해 아파트가 정돈돼있는 느낌이 아니었음.

다만 귀인중과 학원가가 가까워서 동의 방향과는 별개로 선호하는 사람들은 선호할 것으로 예상.

실제로 임장때보다 약 8천이 올랐습니다..^^;;;

현대홈타운 24평 기준 실거래가

목련마을 이동통로: 역시나 산책로로 잘 이어져있다.

놀이터도 구비 완료!

목련마을

단지가 좀 넓직한 느낌이다. 주차 공간은 부족하지만 그래도 이중주차나 공터를 활용한 복잡한 주차방식은 아닌 느낌.

샷시도 대부분 다 돼있음.

두산/우성아파트는 한번 건너줘야한다.

6조의 원픽은 목련마을..특히 항촌롯데아파트였다..단지가 그나마 정돈이 잘된 느낌+학원가와 상권 가까움 이슈

그리고!! 대망의 범계역 상권을 보면 마음이 확실히 이쪽으로 돌아서게 된다

평촌의 새로운 대장이 될 아크로베스티뉴.. 구축만 보다가 신축 볼때마다 설레..

범계역 상권

뉴코아아울렛과 롯데백화점이 마주보고 있음.

확실히 상권이 젊다. 미용실, 보드게임카페, 최근 유행하는 프렌차이즈 대거 입점

북평촌도 볼까 했는데 육교를 건너야해서 귀찮음 이슈로 거기까지 가진 않았다.

대신 평촌더샵센트럴시티 구경하러 고고고~

평촌더샵센트럴시티

평촌역 및 상권과 거리가 있지만 그래도 신축이라 깔끔하다.

신축답게 커뮤니티도 있고 조경도 잘돼있다. 보면 볼수록 왜 사람들이 신축 신축 하는지 알 것 같은 느낌.

평촌역까지 걸어가는데도 큰길가로 쭉 가면 돼서 어렵지도 않고, 먼 느낌도 아니었다. 게다가 평지!! 평지 최고!

그리고 평촌역 가는길에 이마트가 있고 아주 가깝다..대형마트 도보권 얼마나 좋은지 안살아본 사람들은 몰라ㅠ

내려오는길도 깔끔해서 너무 좋았다.

가격은 거짓말을 하지 않는다

아크로베스티뉴 아파트 시세 (25년 3월 입주)

전세가가 5억 - 8억으로 형성돼있다. 범계역과 가까워보여도 지하차도가 있어서 역으로 가려면 지하차도를 건너가야하는 불편함이 있다.

하지만 신축은 신축인걸까요 정말 가격이...ㅎㄷㄷ하다

아크로베스티뉴 -> 범계역 도보 루트

평촌 임장 후기

이 지역은 학군을 중심으로 가격이 형성된 지역이었다. 귀인중을 배정받는 단지가 가격 상승의 요인이 된다.
아이들은 모두 학원가에 있다.. 뛰어노는 방법은 알고있니..
지역이 완전한 평지라 부담이 없음. 상권은 범계역>>>>>평촌역. 범계역 압승.
지하주차장이 있어도 대부분 구축 아파트로 주차 공간은 부족함.
소형평수를 제외한 중형/대형 단지는 샷시 잘돼있는 집들도 여럿 있었다.
나의 원픽은 아이가 없다면 평촌더샵센트럴시티!! 아이가 있었다면 꿈마을 / 아이가 중학교 가게됐다면 목련마을